▲浙大求是社区

(资料图片)

“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。”

这句楼市“名言”想必很多人都听说过。

这给我们一种感觉，觉得只要我们预期没那么高，适当地降降房价，房子是能卖出去的。

阿舒在闲林某小区有套90㎡的跃层，挂牌半年来价格下调了几次，已经低到心里的白菜价了，还是没等到诚心坐下来谈的客户。她叹着气撤了。

九姐在西湖区文二路有套120㎡的学区房，按中介说的市场价挂了大半年，也是无人问津。

她们都很纳闷，自己的房子各方面条件不差呀，为什么就这么难卖呢？

那么眼下在二手房市场上，比较难卖的，都是什么样的房子呢？

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遇到房子难卖问题的，不只阿舒和九姐。问问平时跟二手房打交道的一线中介，就会知道挂牌价很低但被“剩下”的房子，确实不鲜见。

比如说西湖边的 浙大求是新村 ，小区离植物园、宝石山都很近，步行到西湖边曲苑风荷也就十多分钟，小区大门口就是求是小学（浙江大学附属小学）。

求是小学（浙江大学附属小学）

有了景区+学区双加持，最近两年，求是新村每年都有约三四十套房源成交。今年截至目前，小区已网签14套。

相对于我爱我家平台上81套的小区挂牌量，这样的成绩还算不错。但是具体到房源，相互之间的差别就大了。

用中介小松（化名）的话来说，“好房子不愁卖，差房子卖不掉，降价再多都卖不掉”。

根据透明售房网，该小区挂牌均价7.5万元/㎡，签约均价7万元/㎡。

图源：透明售房网

挂牌低的房源，有挂单价6.2万元/㎡的，有挂6.1万元/㎡的，甚至有一套挂了一年多的房源，近70㎡的高楼层，总价370万元，单价不到5.4万元/㎡。算一算，总价比市场价足足低了100多万元。

虽然远低于市场价，但并不意味着就能顺利出手。

小松说，一些难卖的房源，或多或少都存在一些“硬伤”。

比如说60+㎡、70+㎡的房子，相比2室户型，3室户型肯定标价要“硬气”一点。相对采光不好的房子，全明户型带看量会更高。

有些房子，虽然房东把室内收拾得干干净净，但两房朝北的格局，市场接受度就比较低。或者有些房源出现了暗卫，这种也是买家比较介意的。“类似的户型成交都比较难。”

浙大求是社区

但是好户型命运就不一样了。上个月求是新村成交了一套99㎡的“飞机户型”，南向三开间，位于7层中的5层，属于一梯两户的夹边套。房子建于2005年，又有电梯，在求是新村很有优势。

房子其实挂了一段时间，问的人也很多，但因为没钥匙一直没人去现场看过房。有天中午房东把钥匙送来，小松那天刚好休息，下午得知消息赶快给房东打电话，房东说已经有客户在见面约谈了，当场就把房子卖掉了。

小松说，这种兼顾学区和自住的房源，本身挂牌量就少，房东挂的又是市场价，很稀缺。

相比之下，还有哪些房子属于“难卖”类型呢？

据艮北新城中介小梁观察，同一个小区里，相对交易周期较长的房子，有些是位于楼层低的房源，比如说位于一楼、二楼。有些是临马路或是靠高架的房源，通常大家会介意有噪音。一些心细的买家，可能还会在乎得房率。

当然还有一个关键因素，房源自身的价格不能高出市场价太多，性价比始终是购房者比较关心的。

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九姐所在的小区，有一套各方面看条件都不错的房子，挂牌快2年了，还没有动静。

这套房子162㎡，4室2厅，是电梯房。房子全新装修，是文一街+十三中的学区房，从家走到文一街小学，用不了10分钟。

从挂牌到现在，几乎每过2-4个月，她都会调一次价，先后降价8次，最高的时候降90万元，低的时候降30-40万元，现在价格稳定在798万元。算一算，4.9万元/㎡的单价，在学区房中真的算是良心价了。

中介也希望它能早日成交，但也坦言，该小区房源优势不够突出。

比如说电梯房，对浙大求是新村这种老小区来说，电梯房是稀缺的，但在同样老小区众多的文教板块，尤其是文一街小学划片小区，电梯房却没那么让人稀罕。

华海园

我爱我家白荡海店的隋店长说，相对文教区4所小学，文一街小学的电梯房是最多的。“ 白荡海 、 华海园 、 郡枫华庭 、 金顶苑 、 银马公寓 、 溪畔花园 、 兰庭国际 等，都是有电梯的。”

所以，求是新村带电梯的大户型能卖到单价8万元/㎡，远高于小户型；这里普通小区的大户型却反过来，单价是垫底的。

德佑中介小涂说，文一街这边楼盘太多了，同区域竞价严重。而且九姐所在的小区楼栋少，体量小。一般情况下，体量小的小区，绿化、物业相对会弱一些。

不只是九姐和邻居的房子难卖，2021-2022年，这个小区共只卖了6套房子。

而在体量大、挂牌量大的小区，板块内新房供应多，小区内的竞品足够多，也使得一些房源相对难卖。

爵士风情

比如在刚需圣地闲林，两年前经常登录二手房成交榜单的 爵士风情 ，是个拥有90多栋楼、2700多户的大型住宅小区，这个小区有5个苑，于2006-2010年相继交付。目前该小区有235套挂牌房源。

相比 翡翠城 、 桃源小镇 这些板块内的明星二手楼盘，爵士风情房龄老了一些，离地铁也不近，所以不管是成交量还是成交价格，都算一般。

附近中介阿瑛说，因为基本是楼梯房，5楼以上的都相对不太好卖，价格也相对便宜。

爵士风情近期成交均价2万元/㎡，有些户型只能卖到1.7-1.8万元/㎡，价格跟五年前差不多。

除了高楼层的房源不占优势，总价高的户型也不占优势。阿瑛说，毕竟闲林都是刚需为主，爵士风情79㎡的房源，总价180-190万元很正常。跟刚需板块不太匹配的大户型就相对难卖。

闲林

阿瑛说，去年8月份成交了一套194㎡的房源，355万元成交，单价1.8万元/㎡。这套房源成交周期523天。然后就是今年3月底也成交了一套194㎡的房源，签约单价只有1.3万元/㎡。

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截至昨晚，根据手边买房数据，杭州4月份共成交了6871套二手房，跟巨量挂牌相比，去化压力非常大。

总的来看，具有稀缺性的房子，性价比高的房子，相对好卖。

有硬伤的房子，竞品多的房子，就要难卖一些。

每套房子都有自己的价值。作为买家，在挑选二手房的时候，在预算允许的情况下，可以把房子未来的流通性考虑进去。

而对卖家来说，破解之道，也许是拿出更大的诚意吧。

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